Bleecker : RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL AU 28 FEVRIER 2026

Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance
Au capital de 20.787.356,70 €
Siège social : 39 avenue George V – PARIS (75008)
572 920 650 RCS PARIS

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
AU 28 FEVRIER 2026

DECLARATION DES PERSONNES PHYSIQUES RESPONSABLES DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

Paris, le 29 mai 2026

Nous attestons que, à notre connaissance, les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et le rapport semestriel d'activité figurant en page 37 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.

Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Président du Directoire

Monsieur Philippe BUCHETON
Directeur Général

A. COMPTES CONSOLIDÉS SEMESTRIELS AU 28 FÉVRIER 2026

I. ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE

(1) Il s’agit de la valorisation de la marque BLEECKER®

(*) Les passifs financiers courants n’intègrent que les comptes courants.

II. COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ

(1)
Le nombre d'actions BLEECKER S.A. est au 28.02.2026 de 1 126 686
Le nombre d'actions BLEECKER auto-détenues au 28.02.2026 est de -2 000
Soit un nombre d'actions BLEECKER net de l'auto-détention 1 124 686

État du résultat net et des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres

III. TABLEAU DE FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS

IV. TABLEAU DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS

V. ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS

BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance dont les actions sont admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment C, code ISIN FR0000062150 – code mnémonique BLEE.

BLEECKER et ses filiales, ci-après "Groupe BLEECKER", se sont spécialisées dans l'immobilier d'entreprise et se développent sur le marché des locaux d'activités et de bureaux.

Les états financiers consolidés au 28 février 2026 du Groupe BLEECKER ont été arrêtés par le Directoire de BLEECKER le 29 mai 2026 et présentés au Conseil de Surveillance le même jour.

1. ÉVÈNEMENTS SIGNIFICATIFS

Le 1
er semestre de l’exercice ouvert le 1er septembre 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexe. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.

Sur la période du 1er septembre 2025 au 28 février 2026

Au cours de ce 1er semestre, les revenus locatifs des actifs immobiliers du Groupe BLEECKER s’élèvent à 12 417 K€, contre 12 129 K€ au 28.02.2025, soit une variation positive de 2,4 % qui s’explique principalement par l’acquisition, au cours de l’exercice précédent, d’un ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11ème et de 50% des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage commercial sis à Bussy-Saint-Georges (77). A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à l’indexation des loyers et à la prise d’effet de nouveaux baux.

L’activité du Groupe BLEECKER a principalement été marquée par les évènements suivants :

La distribution d’un dividende de 21,06 € par action, soit un dividende total de 23.685.887,16 €, votée le 19 février 2026 par l’assemblée générale ordinaire annuelle a été mise en paiement le 27 mai 2026. Cette distribution s’inscrit dans le cadre des obligations légales de distribution liées au régime SIIC.

Au 28 février 2026, la provision pour risques et charges correspond à un avis de rectification portant sur la TVA pour la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2023. Cette provision d’un montant de 3,4 M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts), post recours hiérarchique, soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir ses droits. La procédure est actuellement au stade de la réclamation contentieuse.

Postérieurement au 28 février 2026

Postérieurement au 28 février 2026, de nouveaux baux ont pris effet pour une surface totale cumulée de 444 m², avec un loyer cumulé annuel de 326 K€ HT/HC.

La SCI BUSSY FL, détenue à 50%, a le 9 avril 2026, conclu deux prêts bancaires moyen terme d’un montant total de 8,5 M€, ayant pour objet le refinancement de son endettement et le financement de ses besoins de trésorerie.

2. ÉVOLUTION DU CAPITAL SOCIAL

Au cours de la période, il n’y a pas eu de modification du capital social. BLEECKER détient toujours 2.000 de ses propres actions.

3. COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL

Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent cinquante-six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt￾six mille six cent quatre-vingt-six (1.126.686) actions, d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-cinq centimes (18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie.

Au 28 février 2026, BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital.

Au titre du concert constitué entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, la société THALIE, Monsieur Philippe BUCHETON et la société AM DEVELOPPEMENT, la détention capitalistique représente 37,94% du capital (en tenant compte des actions auto-détenues).

4. PARTIES LIÉES

Rémunération des dirigeants

L’Assemblée Générale Ordinaire du 19 février 2026 a approuvé, en application de l’article L.22- 10-26 II du Code de commerce, la politique de rémunération des membres du Directoire et des membres du Conseil de surveillance, à raison de leur mandat au sein de la Société. La politique de rémunération pour l’exercice du 1er septembre 2025 au 31 août 2026 prévoit :

• pour le Conseil de surveillance :
  • une rémunération fixe totale de 24.000 € brut par an,
  • une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du conseil, soit 8.000 € brut par an par membre, pour un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction,
• pour le Directoire : aucune rémunération, ni aucun engagement ou avantage visé par l’article L.22-10-26 du Code de commerce,

étant précisé que ni les membres du Directoire, ni les membres du Conseil de surveillance ne perçoivent de rémunération de quelque nature que ce soit de la part des filiales ou sous-filiales du Groupe BLEECKER.

Au 28 février 2026, les membres du Directoire et les membres du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune rémunération, ni aucun salaire, au titre de l’exercice en cours. Chacun des membres du Conseil de surveillance percevra, au plus tard, le 31 août 2026, 8.000 € brut, de la SA BLEECKER, conformément à la politique de rémunération susvisée.

Principales transactions entre les parties liées

Sont considérées « parties liées », les personnes morales, dont les dirigeants et associés directs ou indirects sont communs avec ceux de BLEECKER. Il s’agit essentiellement des sociétés (i) SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY￾GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, (ii) de la société AM DEVELOPPEMENT, majoritairement contrôlée par Monsieur Philippe BUCHETON, et (iii) de la société THALIE, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD :

• Le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset management, de la gestion locative, et de l’asset stratégie de ses actifs immobiliers, confié à la société SINOUHE IMMOBILIER qui assure, au profit de la SA BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion locative. Les rémunérations facturées, au titre des comptes semestriels clos au 28 février 2026, s’élèvent à 2.090.753 € HT pour l’asset management, contre 4.178.068 € HT au titre de l’exercice clos au 31 août 2025, à 295.168 € HT pour la gestion locative, contre 556.658 € HT au titre de l’exercice clos au 31 août 2025 et à 2.156.156 € HT pour l’asset stratégie contre 4.200.375 € HT, au titre de l’exercice clos au 31 août 2025. Les prestations de commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma d’externalisation se sont élevées au titre de la période à 124.621 € HT, contre 680.674 € HT, au titre de l’exercice clos au 31 août 2025.
• La SAS MOLIERE, crédit-preneur de l’ensemble immobilier sis 39 avenue George V à PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti un contrat de sous-location à la SNC SINOUHE IMMOBILIER à effet du 01.01.2022 pour une surface de 3.400 m² environ et une durée de 10 ans ferme. La durée ferme a été mise en place en contrepartie d’une option d’achat, pour un prix à dires d’expert, et d’un droit de préférence portant sur l’ensemble immobilier précité, étant précisé :
  • que la SNC SINOUHE IMMOBILIER a renoncé expressément à son droit de préférence et à son option d’achat pendant toute la durée du crédit-bail, soit, jusqu’à son terme initial fixé en 2029, ou dès lors que celui-ci prendra fin de manière anticipée,
  • le loyer annuel actuel s’élève 3.789.963 € HT contre 3.770.619 € HT au 31 août 2025.
• Des contrats de domiciliation ont été consentis par la SNC SINOUHE IMMOBILIER à BLEECKER et ses filiales pour la domiciliation de leur siège social au 39 avenue George V à PARIS (75008). Ces contrats prévoient une rémunération d’un montant forfaitaire annuel de 1.600 € HT par domiciliation. Le montant facturé s’élève à 21.762 € HT au 28 février 2026 contre 24.000 € HT au titre de l’exercice clos au 31 août 2025.
• La SAS MAHLER, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 11 rue Saint-Florentin à PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti à la SAS AM DEVELOPPEMENT un bail commercial d’une durée de 9 ans à effet du 08 mars 2011, portant sur une surface de 84 m² environ à usage de bureaux. Ce bail s’est tacitement prorogé le 9 mars 2020 aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée. Le loyer annuel actuel s’élève à 36.265 € HT contre 38.333 € HT au 31 août 2025.
• Les comptes courants de la SARL THALIE et de la SAS AM DEVELOPPEMENT ouverts dans les livres de BLEECKER s’élèvent respectivement à 19.043.449 € et 6.353.567 € au titre de la période, contre 12.710.426 € et 4.240.798 € au 31 août 2025. Ces comptes courants sont rémunérés sur la base du taux d'intérêts déductibles fiscalement pour les comptes d'associés. Les intérêts calculés au titre de la période s’élèvent respectivement à 348.882 € et 116.389 €, contre 108.475 € et à 42.700 € au titre de l’exercice clos au 31 août 2025.
• La SARL GABRIELLI, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 123 rue de Grenelle à PARIS (75015), filiale à 100 % de BLEECKER, a conclu avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER, un bail commercial d’une durée de 9 ans, à effet du 1er septembre 2022, portant sur une surface de 2.586 m² environ à usage de bureaux. Le loyer annuel actuel s’élève à 1.926.976 € HT contre 1.896.659 € HT au 31 août 2025

5. ENGAGEMENTS DU GROUPE BLEECKER

Hypothèques et privilèges des prêteurs de deniers

Les principaux engagements, donnés par les filiales de BLEECKER, sont des hypothèques et/ou des Privilèges des Prêteurs de Deniers (PPD), donnés en garantie des emprunts souscrits auprès des établissements de crédit.

Nantissements de titres de participation

BLEECKER et/ou ses filiales ont consenti des nantissements de titres de participation de leurs filiales, au profit d’établissements de crédit, dans le cadre de financements d’investissements immobiliers développés par les filiales dont les titres sont nantis.

Il s’agit des titres de participation des sociétés consolidées suivantes :

Des engagements de non-cession de titres ont été pris sur les titres des SARL GABRIELLI, SAS MALLARME, SAS LULLI, SCI 14 RUE LAFAYETTE, SCI 15 RUE LAFAYETTE, SCI 30 HAUSSMANN et SCI 176 RIVOLI.

Nantissements de contrats de crédit-bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier, consenti à la société MOLIERE, a été nanti au profit des pools de crédits-bailleurs.

Cautions données

La SA BLEECKER s’est portée caution de la SAS MOLIERE à concurrence de 3,7M€ dans le cadre de la souscription par cette dernière d’une couverture de taux de type swap.

Cautions reçues

Cautions reçues par BLEECKER et ses filiales :

Promesses de vente ou d’achat

Aucune promesse de vente ou d’achat n’est intervenue au titre de la période.

6. BASE DE PRÉPARATION, D’ÉVALUATION, JUGEMENT ET UTILISATION D’ESTIMATIONS

Les états financiers sont préparés sur la base du coût historique, à l’exception des immeubles de placement, des valeurs mobilières de placement, des instruments financiers dérivés, et des instruments financiers détenus à des fins de transaction qui sont évalués à leur juste valeur.

La préparation des états financiers nécessite, de la part de la direction, l’utilisation d’estimations et d’hypothèses qui ont un impact sur les montants des actifs et des passifs, des produits et des charges, notamment en ce qui concerne :

• la valorisation des immeubles de placement,
• la valeur de marché des instruments dérivés,
• les provisions,
• les charges locatives, taxes et assurances lorsque leur montant n’est pas définitivement connu à la clôture.

La direction revoit ses estimations et appréciations, de manière régulière, afin de s’assurer de leur pertinence au regard de l’expérience passée et de la situation économique. Toutefois, en fonction de l’évolution de ces hypothèses, les résultats pourraient différer des estimations actuelles.

7. PRINCIPES GÉNÉRAUX DE CONSOLIDATION

Référentiel

Les états financiers consolidés intermédiaires de BLEECKER au 28 février 2026 ont été préparés conformément à la norme IAS 34 – Information Financière Intermédiaire. S’agissant de comptes condensés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel I.F.R.S. et doivent être lus en relation avec les états financiers consolidés de BLEECKER pour l’exercice clos le 31 août 2025.

Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés au 28 février 2026 sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 août 2025.

Normes, Amendements et interprétations non encore applicables aux exercices ouverts à compter du 1er septembre 2025

Les autres normes et interprétations essentielles, publiées par l’IASB et approuvées par l’Union Européenne pour les exercices ouverts au 1er janvier 2025 sont les suivantes :

Normes, amendements et interprétations adoptés par l’Union Européenne et d’application obligatoire au 1er janvier 2025

Amendements à IAS 21 - Absence de convertibilité : cet amendement vise à clarifier le traitement des transactions en monnaies étrangères en l'absence de convertibilité. Il n'a pas eu d'impact sur états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2025.

Normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB mais non encore adoptés par l’Union Européenne

Le Groupe ne souhaite pas appliquer les changements de normes, mentionnés ci-après, de façon anticipée :

• IFRS 18 : l'application de la norme IFRS 18 sera obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, de manière rétrospective
• Amendements à IFRS 7 et IFRS 9 : le Groupe n'anticipe pas d'impact significatif au titre de ces amendements qui entreront en vigueur pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2026

Méthodes de consolidation

L'ensemble des filiales du Groupe BLEECKER entre dans le périmètre de consolidation. La méthode de consolidation est déterminée par le niveau de contrôle exercé par le Groupe :

• Intégration globale : elle s’applique aux sociétés dont le Groupe détient directement ou indirectement le contrôle exclusif.
• Mise en équivalence : elle s’applique aux sociétés pour lesquelles le Groupe exerce uniquement une influence notable.

Toutes les sociétés intégrées du groupe clôturent leurs comptes au 31 août à l’exception de la société SCI BUSSY FL qui clôture au 31 décembre. Elle a donc été consolidée sur la base d’une situation comptable établie au 28 février 2026.

Périmètre de consolidation

Le périmètre de consolidation comprend 15 sociétés au 28 février 2026.

Sauf mention expresse, les pourcentages des droits de vote sont identiques à la quote-part de capital détenue.

IG = Intégration globale
MEE = Mise en équivalence

Secteurs opérationnels

L’information relative aux secteurs opérationnels telle que communiquée, ci-après, est conforme aux dispositions de la norme I.F.R.S. 8. Cette présentation est faite à titre de comparaison au 28 février 2026 et au 28 février 2025.

Secteurs opérationnels BLEECKER au 28 février 2026
Par Zones Géographiques
- Compte de résultat global consolidé -

- Actifs courants et non courants

- Dettes financières

Secteurs opérationnels BLEECKER au 28 février 2025
Par Zones Géographiques
- Compte de résultat global consolidé -

- Total Actifs courants et non courants

- Dettes financières

8. NOTES SUR LES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS

Bilan consolidé

Actif

Immobilisations incorporelles

La marque fait l’objet d’un test semestriel et annuel de dépréciation, réalisé en interne sur la base des hypothèses retenues par l’expert indépendant, lors de sa dernière évaluation (31 octobre 2024).

Si besoin est, une dépréciation est constatée si la valeur économique ressort inférieure à la valeur comptable. Ce test est déterminé selon la même méthode que celle retenue par l’expert indépendant, à savoir, selon la méthode des coûts.

La marque BLEECKER et le logo y attaché, appartiennent à BLEECKER et ont fait l'objet d'un enregistrement à l'INPI, ainsi qu'à l'OHMI. Leur usage est exclusivement réservé à la Société BLEECKER, ses filiales, et à la SNC SINOUHE IMMOBILIER.

Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont principalement des immeubles destinés à la location pour en retirer des loyers et non pour leur utilisation à des fins de production de biens ou de fourniture de services ou à des fins administratives.

Les contrats de biens acquis en crédit-bail s’analysent comme des contrats de location financement et sont inscrits à l’actif du bilan, et les emprunts correspondants sont repris au passif dans les dettes financières.

Au 28 février 2026, le Groupe BLEECKER détient un contrat de crédit-bail, signé à taux variable intégralement couvert par un SWAP de taux fixe.

Corrélativement, les redevances sont annulées et la charge financière liée au financement ainsi que la juste valeur du bien sont constatées conformément aux méthodes comptables du Groupe BLEECKER.

En application de la norme IAS 40, le Groupe BLEECKER a opté pour la méthode de la juste valeur en tant que méthode permanente et valorise son patrimoine en exploitation et en état futur d’achèvement en conséquence. La juste valeur des actifs en exploitation et en état futur d’achèvement est déterminée sur la base d’expertises indépendantes donnant des évaluations hors droits d’enregistrement. L’évaluation des actifs du Groupe BLEECKER repose sur des

rapports d’expertises effectuées au cours du deuxième semestre de l’exercice par un expert indépendant, Cushman & Wakefield Valuation France (C&W Valuation France) 185, Avenue de Général de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92 200).

Ainsi, au 28 février 2026, la valeur du portefeuille soumis à expertise est inchangée par rapport à la clôture du 31 août 2025 qui, pour mémoire s’établit à 558 975 K€, dont 370 470 K€ évalués selon la méthode des Discounted Cash-Flow et 188 505 K€ selon la méthode de capitalisation.

La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant les principes contenus dans le RICS Appraisal and Valuation Standards, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (le Red Book) et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

Le patrimoine du groupe BLEECKER se compose essentiellement de bureaux, locaux à usage mixte (bureaux, locaux d’activités). Pour chacun de ces biens immobiliers, le taux de rendement des revenus locatifs retenu par l’expert indépendant dépend de la surface des biens, de leur localisation géographique et de leur état.

i. Taux de rendement minimum et maximum au 28 février 2026

ii. Taux de rendement minimum et maximum au 31 août 2025

L’expert indépendant établit, à titre indicatif, une étude du marché immobilier se référant aux transactions intervenues sur la commune du bien et fait ressortir la valeur locative estimée en fonction de la superficie et de l’année de construction du ou des immeubles.

Afin de retranscrire au mieux le contexte économique actuel marqué par un manque de visibilité du marché d’investissement compte tenu des conditions financières (taux d’intérêts à des niveaux toujours élevés) les différents organismes et groupes de travail règlementant la profession d’expert immobilier (RICS, IFEI, AFREXIM…) ont orienté ces derniers vers une généralisation de la méthode par Discounted Cash-Flow, dans leurs évaluations.

Sur la base de ces préconisations, Cushman & Wakefield a adapté (depuis le 31 août 2023) ses méthodes d’évaluation pour les campagnes d’expertise des actifs du Groupe BLEECKER et ne retient pas uniquement la méthode de capitalisation Hardcore and Topslice mais adapte son approche compte tenu du contexte décrit ci-dessus et des caractéristiques intrinsèques de l’actif (positionnement, multi/mono locataires, mouvements locatifs...).

Ainsi, les évaluations du patrimoine du Groupe, effectuées par l'expert indépendant, varie selon l’évolution :

• du taux de rendement de sortie ;
• du taux d’actualisation ;
• du taux de capitalisation des revenus ; et
• de la Valeur Locative de Marché (VLM).

Ces différents indicateurs sont définis dans le glossaire, ci-après :

TAUX DE RENDEMENT DE SORTIE
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash￾Flow (DCF). Taux de marché permettant le calcul de la valeur de revente potentielle de l’immeuble à l’issue de la période de détention.

TAUX D’ACTUALISATION DES REVENUS
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode des Discounted Cash Flow (DCF). Dans cette méthode, l’expert immobilier émet des projections des flux de trésorerie futurs, des indexations de loyer et du rendement au cours de la période concernée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle à l’issue de la période de détention. Ces flux de trésorerie sont actualisés.

TAUX DE CAPITALISATION
Dans le cadre d’une expertise immobilière, taux utilisé dans la méthode par capitalisation des revenus. Taux de marché permettant le calcul de la valeur vénale d'un actif, à partir des loyers de marché de cet actif.

VALEUR LOCATIVE DE MARCHÉ
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.

1) La méthode par Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF »)

La méthode DCF permet de retranscrire de façon beaucoup plus précise les éléments et évènements futurs (au cours des 10 prochaines années) allant impacter la vie de l’actif évalué. Cette méthode est la seule à pouvoir retranscrire par exemple l’augmentation de l’OAT à 10 ans moy. 6 mois, l’inflation, les taux d’actualisation, les progressions de valeurs locatives, d’indexations, ou encore les taux de rendement de sortie. Ainsi, par défaut, l’expert a retenu la méthode DCF lorsque l’actif évalué présente notamment les caractéristiques suivantes :

• Immeuble multilocataires
• Simulation de départ et prise en compte d’hypothèses de renouvellement
• Marché dynamique
• Projet à modéliser sur un horizon inférieur à 15 ans (pondération entre un cash-flow et une valeur de reconversion foncière en sortie).

1.1) Etat de sensibilité sur taux de rendement au 28 février 2026 et au 31 aout 2025* :

*Etat de sensibilité excluant l’actif détenu à Paris dans le 11ème arrondissement, du fait de son acquisition le 6 août 2025 et, par conséquent, de l’absence d’un rapport d’expertise.

1.2) Etat de sensibilité sur taux d’actualisation au 28 février 2026 et au 31 aout 2025 :

2) La méthode par capitalisation

La méthode par capitalisation du revenu, dans sa version classique, moins utilisée que la méthode du DCF, a généralement été retenue dans le cas des immeubles monolocataire.

2.1) Etat de sensibilité sur taux de capitalisation au 28 février 2026 et au 31 aout 2025 :

3) La méthode par DCF & Capitalisation au 28 février 2026 et au 31 aout 2025

3.1) Etat de sensibilité sur valeur locative de marché :

Variation des immeubles de placement :

*Acquisition d’un ensemble immobilier à usage de bureau sis à PARIS 11ème durant l’exercice.

Résultat de cession :

Participations dans les entreprises associées

Au 28 février 2026, le Groupe détient 50% de la SCI BUSSY FL.

Les principaux éléments du bilan et compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous :

Autres actifs non courants

Clients et comptes rattachés

* dont 8.689 K€ liés l’étalement des mesures d’accompagnement du paiement de loyers sur la durée restante du bail dans le cadre de la conclusion de nouveaux baux ainsi qu’à des contributions financières relatives à des travaux.
** dont 640 K€ au titre de dépréciations liées à une créance locataire en liquidation judiciaire.

Au 28.02.2026 et au 31.08.2025, le poste « Clients et comptes rattachés » comprend notamment une créance relative à un arriéré locataire. Le montant de la provision au 28.02.2026, à hauteur de 640 K€, est identique à celui du 31.08.2025, compte tenu de l’absence de nouveau paiement dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un locataire.

Avances et acomptes versés

Autres créances courantes

Trésorerie et équivalents de trésorerie

Besoin en fonds de roulement

Passif

Capitaux propres

Au 28 février 2026, le capital social de BLEECKER s'élève à 20.787.356,70 €, divisé en 1.126.686 actions de 18,45 € de valeur nominale chacune.

BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions. Conformément à l'article L. 225-210 alinéa 3 du Code de commerce, la Société dispose de réserves autres que la réserve légale d'un montant au moins égal à la valeur de l'ensemble des actions qu'elle possède. Le compte de réserves indisponibles doté à cet effet s'élève à ce jour à 76.511 €.

Les capitaux propres sont détaillés dans le tableau des variations des capitaux propres consolidés présenté avec les états financiers (voir page 10).

Passifs financiers courants et non courants

Note : Le Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains mois compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf. §.5.7 du présent rapport)
(i) renégociation en cours de l’endettement moyen terme
(ii) mise à disposition à court terme de comptes courants par les SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT
(iii) arbitrage possible d’actif(s) le cas échéant

*au titre des dividendes à verser cf. faits marquants

Dépôts et cautionnements reçus

Au 28 février 2026, les dépôts de garantie correspondent aux sommes versées par les locataires dans le cadre des baux immobiliers consentis par le Groupe BLEECKER.

Provisions

Au 28 février 2026 comme au 31 août 2025, la provision pour risques et charge correspond à un avis de rectification, portant sur la TVA pour la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2023. Cette provision d’un montant de 3.4M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts) soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir ses droits. La procédure est actuellement au stade de la réclamation contentieuse.

Autres passifs courants

Compte de résultat consolidé

Revenus locatifs

Loyers minimaux futurs à recevoir

Charges opérationnelles

Les charges opérationnelles correspondent essentiellement :

• aux charges locatives qui incombent au propriétaire, charges liées aux travaux, frais de contentieux éventuels, ainsi qu'aux frais liés à la gestion immobilière,
• aux charges locatives à récupérer auprès des locataires.

Toutes les charges, y compris celles récupérables auprès des locataires, sont comptabilisées en Charges. Les charges récupérées auprès des locataires sont comptabilisées en Produits.

Coût des emprunts ou des dettes portant intérêt

Conformément à la norme IAS 23, le traitement comptable de référence des frais financiers retenu est la comptabilisation en charges.

Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts, les autres dettes financières, les revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations.

B RAPPORT D'ACTIVITÉ POUR LE 1ER SEMESTRE DE L'EXERCICE (PÉRIODE DU 1ER SEPTEMBRE 2025 AU 28 FÉVRIER 2026)

BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance dont les actions sont admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment C, code ISIN FR0000062150 – code mnémonique BLEE.

Le Groupe BLEECKER s’est spécialisé dans l'immobilier d'entreprise et se développe sur le marché des locaux d'activités et de bureaux.

1. ÉVÈNEMENTS MARQUANTS AU COURS DU 1ER SEMESTRE DE L'EXERCICE (PÉRIODE DU 1ER SEPTEMBRE 2025 AU 28 FÉVRIER 2026)

Le 1er semestre de l’exercice ouvert le 1er septembre 2025 est marqué par un contexte géopolitique et économique complexes. Ce contexte constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes), financières, sociales et environnementales pourraient avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Malgré ce contexte, l’impact reste modéré pour le Groupe Bleecker, grâce à son positionnement sur des actifs « prime » et sa stratégie de valorisation.

Au cours de ce 1er semestre, les revenus locatifs des actifs immobiliers du Groupe BLEECKER s’élèvent à 12 417 K€, contre 12 129 K€ au 28.02.2025, soit une variation positive de 2,4 % qui s’explique principalement par l’acquisition, au cours de l’exercice précédent, d’un ensemble immobilier à usage de bureaux sis à PARIS 11ème et de 50% des titres de la SCI BUSSY FL, laquelle détient un ensemble immobilier à usage commercial sis à Bussy-Saint-Georges (77). A périmètre constant, les revenus locatifs progressent, principalement grâce à l’indexation des loyers et à la prise d’effet de nouveaux baux.

L’activité du Groupe BLEECKER a principalement été marquée par les évènements suivants :

La distribution d’un dividende de 21,06 € par action, soit un dividende total de 23.685.887,16 €, votée le 19 février 2026 par l’assemblée générale ordinaire annuelle a été mise en paiement le 27 mai 2026. Cette distribution s’inscrit dans le cadre des obligations légales de distribution liées au régime SIIC.

Au 28 février 2026, la provision pour risques et charges correspond à un avis de rectification, portant sur la TVA pour la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2023. Cette provision d’un montant de 3,4 M€ représente l’intégralité de la proposition de rectification reçue (principal et intérêts), post recours hiérarchique, soit le risque maximum estimé à date. La Direction du Groupe Bleecker, assistée de ses conseils fiscalistes, utilise tous les moyens disponibles pour faire valoir ses droits. La procédure est actuellement au stade de la réclamation contentieuse.

2. COMMENTAIRES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS INTERMÉDIAIRES DU GROUPE BLEECKER AU COURS DU 1ER SEMESTRE DE L’EXERCICE (PÉRIODE DU 1ER SEPTEMBRE 2025 AU 28 FÉVRIER 2026)

Principes et méthodes comptables

Les états financiers consolidés intermédiaires de BLEECKER au 28 février 2026 ont été préparés conformément à la norme I.A.S. 34 – Information Financière Intermédiaire. S’agissant de comptes condensés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers consolidés de BLEECKER pour l’exercice clos le 31 août 2025.

Activité et situation du Groupe BLEECKER

Le résultat net s’élève à (1 964) K€ (Part du Groupe) au 28 février 2026, contre (2 622) K€ au 28 février 2025.

Les immeubles de placement s’élèvent à 574 975 K€ au 28 févier 2026 comme au 31 août 2025.

Le total du bilan consolidé s’élève à 613 003 K€ au 28 février 2026 contre 609 077 K€ au 31 août 2025.

Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 224 198 K€ au 28 février 2026, contre 249 848 K€ au 31 août 2025.

Les passifs financiers courants et non courants s’élèvent à 359 283 K€ au 28 février 2026, contre 332 214 K€ au 31 août 2025.

La trésorerie nette au 28 février 2026 s’élève à 1 391 K€, contre 527 K€ au 31 août 2025.

Évènements significatifs postérieurs au 28 février 2025

Postérieurement au 28 février 2026, de nouveaux baux ont pris effet pour une surface totale cumulée de 444 m², avec un loyer cumulé annuel de 326 K€ HT/HC.

La SCI BUSSY FL, détenue à 50%, a le 9 avril 2026, conclu deux prêts bancaires moyen terme d’un montant total de 8,5 M€, ayant pour objet le refinancement de son endettement et le financement de ses besoins de trésorerie.

Activité en matière de recherche et de développement

Il n’a pas été engagé de dépense en matière de recherche et de développement.

Description des risques et incertitudes

Une description des risques, et notamment des risques financiers figure au paragraphe 3 « FACTEURS DE RISQUES » (page 15) du document d’enregistrement universel de la Société publié en date du 18 décembre 2025.

En dehors de ces risques et de ceux liés à une dégradation de la situation économique des locataires, il n’existe pas de risques ou d'incertitudes au 28 février 2026.

Information sur l’utilisation des instruments financiers

Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêts dans le temps.

Dans un contexte de hausse des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER sont défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 28 février 2026, la dette bancaire bénéficie de 75 % de taux fixes, contre 77% au 28 février 2025. Cette variation résulte de la mise en place d’un nouveau financement au sein de la SA BLEECKER, lequel constitue une dette à taux variable.

Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER a poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux.

L’exposition résiduelle et la sensibilité de la dette à la variation de taux est donc limitée, néanmoins le Groupe BLEECKER reste attentif aux évolutions macroéconomiques.

Durabilité

Le Groupe BLEECKER met en œuvre une politique de développement durable structurée, pleinement intégrée à la gestion de ses actifs, à sa stratégie d’investissement et à la valorisation de son patrimoine.

Sa mise en œuvre opérationnelle est assurée par son asset manager, SINOUHE IMMOBILIER, responsable du déploiement et du suivi de la politique environnementale du Groupe.

Dans la gestion de ses actifs immobiliers, le Groupe BLEECKER veille au respect des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. À cette fin, il s’appuie sur une organisation interne dédiée assurant la veille réglementaire, l’identification et la maîtrise des risques environnementaux, ainsi que le contrôle de l’application des exigences minimales applicables à son patrimoine.

Au cours de l’exercice, le Groupe BLEECKER poursuit le déploiement de sa politique de développement durable au travers d’actions concrètes articulées autour des axes suivants :

• La réduction des consommations énergétiques de ses immeubles

Le Groupe BLEECKER poursuit la mise en place d’indicateurs relatifs aux émissions associées aux consommations énergétiques des immeubles via la plateforme OPERAT, dans le cadre de l’application du décret éco-énergie tertiaire, qui concerne 95 % de la surface du patrimoine du Groupe.

Le Groupe renforce la communication auprès des exploitants de locaux tertiaires — qu’ils soient propriétaires occupants ou locataires — afin qu’ils déclarent leurs consommations privatives. Deux modalités leur sont proposées : la déclaration directe sur la plateforme pour les locaux qu’ils occupent, ou la délégation par mandat au partenaire en charge de la gestion des données sur OPERAT pour le compte du Groupe.

Les déclarations sont réalisées annuellement avant l’échéance réglementaire fixée au 30 septembre de chaque année. Un livrable est ensuite mis à disposition par immeuble et par typologie d’activités, synthétisant les consommations annuelles de l’actif, le détail par occupant et l’état des saisies sur la plateforme.

Dans une volonté de mieux appréhender la performance énergie-carbone de son patrimoine, cette synthèse intègre également un positionnement CRREM, aligné sur un objectif de limitation du réchauffement à 1,5 °C.

L’analyse de ces synthèses permet de vérifier l’alignement des immeubles sur les trajectoires de réduction progressive des consommations fixées par le décret, à savoir une diminution de 40 % d’ici 2030, de 50 % d’ici 2040 et de 60 % d’ici 2050. En fonction des écarts constatés, des audits énergétiques sont planifiés. Ceux-ci permettent d’établir un état des lieux de la performance énergétique et environnementale des bâtiments et de formuler des préconisations de pilotage ou des travaux de rénovation énergétique envisageables pour améliorer leurs performances.

S’agissant du développement des énergies renouvelables, le Groupe BLEECKER se heurte à des contraintes d’ordre technique ou architectural limitant notamment l’intégration de panneaux photovoltaïques en toiture. Lorsque les conditions le permettent, le Groupe examine les possibilités de raccordement aux réseaux de chaleur et de froid urbains.

• La réduction des gaz à effet de serre

Comme indiqué précédemment, les synthèses de déclaration par actif font remonter le positionnement CRREM de chaque bâtiment. Ces indicateurs, exprimés en équivalent CO2, sont également disponibles sur la plateforme OPERAT en format provisoire depuis le 1er semestre 2025.

• La réduction des déchets

Lors de travaux, les entreprises intervenantes sont sensibilisées à la réduction de la production de déchets en phase chantier et à la promotion du recyclage.

Le Groupe BLEECKER engage des démarches de partenariat en vue de mettre en place la récupération de matériaux d’aménagement et de mobiliers pour un réemploi en économie circulaire ou solidaire. Par ailleurs, pour toute opération de démolition ou de rénovation significative portant sur une surface supérieure à 1 000 m², un diagnostic PEMD est établi afin de définir les modalités de réemploi, de valorisation ou d’élimination des déchets générés.

• La Préservation de la ressource en eau

Afin d’identifier les principaux postes de consommation, le Groupe BLEECKER a mis en place au cours de l’exercice un bilan des consommations d’eau par immeuble et par occupant, destiné à servir de base à l’élaboration d’un plan d’actions ciblé.

Dans le cadre de l’amélioration des performances environnementales de son patrimoine, le Groupe BLEECKER déploie de façon systématique des équipements hydro-économes, ainsi que des systèmes d’arrosage de type goutte-à-goutte.

• La valorisation des actifs au travers de certifications environnementales

Le Groupe BLEECKER poursuit son programme de certifications environnementales fondé sur le référentiel anglo-saxon BREEAM. À ce jour, 76 % des surfaces du patrimoine sont certifiées. Au cours de l’exercice précédent, des audits de pré-assessment avaient été conduits sur 5 immeubles haussmanniens ; à leur issue, une certification BREEAM In-Use de niveau Very Good a été obtenue pour les SCI 30 Haussmann et SCI 14 Lafayette. L’immeuble Mallarmé est en cours d’obtention de la certification.

Pour tout projet de rénovation significatif touchant à la structure d’un immeuble ou à ses installations techniques, le Groupe BLEECKER intègre systématiquement au programme les dispositions nécessaires à l’obtention ou au maintien de certification environnementale qualitative.

• La préservation de la biodiversité

La grande majorité des prestataires a adhéré à la charte du Groupe BLEECKER relative à la préservation de la biodiversité et à la gestion écologique des espaces verts. L’objectif est de généraliser cette adhésion à l’ensemble des prestataires d’ici la fin de l’exercice, afin d’assurer une couverture de 100 % du patrimoine.

Par ailleurs, le Groupe BLEECKER mène des actions de sensibilisation auprès de ses parties prenantes sur les enjeux de la biodiversité urbaine, sur le modèle de celles déployées sur l’immeuble parisien détenu par la SARL GABRIELLI dans le cadre de la certification Biodivercity Life. L’animation de ce label est assurée tout au long de l’exercice en partenariat avec les intervenants et les exploitants des locaux.

Information sociale

Au 28 février 2026, le Groupe BLEECKER n’emploie aucun salarié.

Évolution du cours du titre BLEECKER

67 titres ont été échangés sur la période du 1er septembre 2025 au 28 février 2026 (Source : Euronext Paris SA).

Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 28 février 2026, 2.000 actions représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société. Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation.

3. ÉVOLUTION ET PERSPECTIVES D'AVENIR

BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale. Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur.

BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par :

• la réalisation de programmes de travaux de repositionnement,
• le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus significatifs.

BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant.

BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.

BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.

Compartiment C d’Euronext Paris, marché du Groupe NYSE Euronext - ISIN FR0000062150.

C - RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE

Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle
Période du 1er septembre 2025 au 28 février 2026

Bleecker
Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance
Au capital de 20 787 356,70 €
39, avenue George V
75008 Paris

Grant Thornton
Commissaire aux Comptes
29, rue du Pont
92200 Neuilly-sur-Seine

Farec
Commissaire aux Comptes
29, rue Claude Decaen
75012 Paris

Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle
BLEECKER
Période du 1er septembre 2025 au 28 février 2026

Aux Actionnaires de la société Bleecker,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l’article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :

• l'examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société BLEECKER, relatifs à la période du 1er septembre 2025 au 28 février 2026, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.

Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.

Sans remettre en cause la conclusion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur les points exposés

• dans la note 8.1.1.2 « Immeubles de placement » de l’annexe des comptes semestriels consolidés condensés concernant l’impact de la sensibilité des taux de rendement sur la juste valeur des immeubles de placement.

Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes semestriels consolidés condensés, sur lesquels a porté notre examen limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés condensés.

Neuilly-sur-Seine et Paris, le 29 mai 2026
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant
Thornton International
Arnaud Dekeister
Farec
Bénédicte Emile Dit Bordier